近期，北京、上海、广州、武汉陆续出台落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的地方实施意见，商品住房销售制度迎来进一步调整。

此次政策调整的核心内容，集中在提高预售工程进度要求、推进现房销售、加强购房资金监管以及规范定金收取等方面。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局于2026年8月28日联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；同时加强预售资金监管，并有序推进现房销售。

新项目预售，工程进度要求进一步明确

此次多地新规均以2026年8月28日为重要时间节点。

北京、上海明确，8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，如果申请预售，单体建筑应完成主体结构封顶。北京同时要求相关建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具主体结构分部工程验收记录。

上海规定，新取得土地项目申请预售时，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。

武汉的实施意见同样明确，新出让土地的商品住房项目实行预售的，应达到规定的封顶工程形象进度后，才可以申请办理预售许可证。

这些规定意味着，对于符合新政策适用范围的项目，开发企业需要在工程建设达到更明确的节点后，才能进入预售环节。

现房销售成为新项目的重要选择

除了提高预售门槛，现房销售也是此次制度调整的重要内容。

国家层面的通知明确，自通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目，则鼓励实行现房销售。

北京、上海、武汉等地进一步制定了具体实施办法。

北京明确，8月28日起新项目优先选择现房销售。实行现房销售的项目，需要在房屋首次登记后编制现房销售方案，并向有关部门申请备案。

上海规定，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，房地产开发企业取得房屋首次登记后，需要编制现房销售方案并申请现房销售备案。

武汉则要求，实行现房销售的项目在办理不动产首次登记后制定销售方案，报住房管理部门备案后组织销售。

从政策设计来看，现房销售强调购房者能够在房屋建成并达到相关条件后进行购买，有助于减少期房交易中购房者对项目建设进度和最终交付状态的信息不确定性。

购房定金也有了更明确的规范

此次政策调整还涉及购房定金。

北京规定，实行现房销售的商品住房项目，开发企业可以在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。若开发企业违约不能按期交房，购房人可以按照合同约定提出解除定金合同。

上海规定，现房销售项目的购房定金一般不超过购房总价款的3%，定金合同需要明确金额、房屋售价、交付时间以及不能按期履约的责任等内容。

广州、武汉也对定金收取比例以及合同备案、监管等作出了相应规定。

不同城市在具体比例和操作流程上有所差异，但共同方向是进一步明确开发企业收取定金的规则，并强化购房交易过程中的资金安全管理。

资金监管从“收取”延伸到全过程

资金安全是此次商品住房销售制度调整的另一项重点。

国家层面的政策明确，要加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。

北京、上海等地进一步明确，新项目预售资金实行全额、全过程监管。

北京提出，项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除资金监管；同时建立主办银行制度，对项目相关资金进行管理。

上海同样明确，预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除监管。

武汉则要求符合新预售管理政策的项目，将购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，并在项目达到交付条件后解除监管。

资金监管范围和力度进一步加强，成为此次地方实施意见中的重要制度安排。

从“能不能预售”到“如何安全交付”

此次商品住房销售制度调整，并不只是提高预售门槛。

国家通知同时提出，要优化工程建设审批流程，推动商品住房项目提高建设品质，并推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

北京、上海、武汉等地也围绕资金监管、主办银行、现房备案以及项目建设管理等方面进一步细化政策。

从整体政策框架来看，商品住房销售管理正在从单纯关注销售环节，向项目开发建设、资金使用、工程进度、交付以及产权登记等多个环节延伸。

对于购房者而言，在具体购买商品住房时，仍需要结合项目实际情况，关注项目属于新政策还是原有政策适用范围，同时了解预售许可证或现房备案、资金监管、合同条款以及交付安排等具体信息。

随着各地实施细则陆续落地，商品住房销售制度的调整也将进一步影响开发企业的销售节奏、资金安排和项目建设管理方式。